銀行の住宅ローンや多目的ローンの他、クレジット会社など様々な金融機でも取扱っている解体費専用のローン等があります。詳しくは各金融機関へお問い合わせください。

住宅ローンを使う場合

家の建て替えを行う場合には、建物の解体費用を建築費用の中に組み込み、住宅ローンを利用することが可能です。銀行に住宅ローンを相談する際に、建築会社から提示された見積書に加え、解体費用が分かる見積書を持参すると良いでしょう。また、銀行とハウスメーカーが提携を組んでいた場合に、提携ローン（借入金が銀行からハウスメーカーに直接振り込まれる）を用意していることがあります。今回のケースですと解体費用は建築会社ではなく解体工事会社支払うため非提携ローン（借入金が銀行から施主に振り込まれ、施主がハウスメーカーに支払う）を利用することになります。

プロパーローン（無担保ローン）を利用する場合

解体工事後に建て替えをする予定がない場合でも、ローンを組むことは可能です。

銀行は多目的に利用できるプロパーローンを用意していることが多いため、そのようなローン商品を利用いただければ借入を行うことは可能です。また、銀行に限らず、クレジット会社など様々な金融機で解体費専用にローンを用意していることもあります。ローンの特徴は金融機関によって異なりますが、こちらの記事では一般的な例を紹介します。

借入可能額

10万円から500万円程度。

借入期間

半年から15年。

担保

不要

保証人

不要だが、借入人の属性によって求められる場合もあり。

金利

変動金利・固定金利の選択。

年齢

満20歳から満65歳（満70歳まで借入可能な銀行もあり）。

必要書類

見積書、契約書（審査時点では不要）、所得証明（源泉徴収票でも可）、免許証（健康保険証でも可）等。

融資までの期間

最初の書類提出から2週間〜1カ月程度。

可能な金融機関

三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友銀行、ゆうちょ銀行、東京スター銀行、その他地方銀行、信用金庫、株式会社アプラスなど。

注意点

いずれのローンにしてもいえることですが、ローンを実行するまでは必要書類の準備や申込書の記入等の手間が掛かり、思っていた以上に時間がかかることは珍しくありません。早に相談することで、ゆとりのある計画を進めることが大切です。また、解体工事会社によって支払いのタイミングが異なるため、着工金が必要になる場合は注意が必要です。

最後に、ローンも金利の交渉は可能ですので、解体工事の値引き交渉と併せて担当者にも金利の交渉をしていただくと、より良い結果につながることでしょう。

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工事後に全額払う場合か、最初に着手金を支払い、中間金、最終金という順番に分割して払う方法が一般的です。詳しくは業者に確認しましょう。

工事後全額払い

住宅の解体費用を支払う場合に、最も多いのが工事後の全額払いです。工事前には、特に着手金などを払うこともなく、工事完了後、施主から解体工事会社に対して工事代金を振り込みます。外構の撤去と小規模な解体工事の場合は、現金手渡しで対応してくれる業者もあります。

メリット

工事が完了してからの支払いとなるため、施主様のリスクを最大限に減らすことができます。

デメリット

解体工事業者は代金を回収する前から、人件費等を負担することになります。そのため、業者自身の負担が増大します。その結果、全額後払いに対応しない、という業者も存在します。施主様のデメリットとしては特にありませんが、そのような業者は選択できなくなります。

分割払い

工事金額によって、着手金、最終金という二回払いになる場合や、着手金・中間金・最終金という三回払いになる、場合があります。大規模な工事の場合、工事中業者には、人件費や重機の燃料費といった負担が増していきます。そのような負担を軽減するべく、こうした支払い方法を選択します。また、遠方の解体工事の場合、業者は施主様の身元をしっかりと確認できないため、代金が未回収となる業者側のリスクを低減するために、このような方法を提案する可能性は高いといえます。

メリット

分割払いを拒否する業者はほぼいません。業者の選択肢が広がります。

デメリット

工事着工前から、施主の支払い義務が生じるため、万が一業者が悪徳業者であった場合、工事が不履行となるリスクが発生します。

全額前払いは拒否すべき

業者の中には、全額の前払いを要求（要望）する会社も存在します。しかし施主様のリスクを低減するため、そのような提案は拒否すべきです。業界の慣例に反してこのような提案をするということは、業者が故意に代金の持ち逃げをしようしている可能性が考えられます。また、業者に先に人件費等を負担するだけの資金的な体力がない、というケースも考えられます。いずれにしても、施主様には詐欺被害や倒産のリスクが想定されますので、そのような業者は控えたほうが無難です。

「安心安全解体工事.com」ではそういった詐欺業者を徹底排除するために独自のチェックリストを作成し、施主様が安心してご依頼いただける環境づくりを第一に考えております。

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別途発生するかどうか、事前説明があったかどうかによります。

別途費用という説明があった場合

解体工事前の契約書や見積書等に、別途費用という記載があったり、説明を受けていた場合は、支払う必要があります。

見積書に含まれているという説明があった場合

解体工事の見積書に解体費用に含まれている、との説明があった場合、支払い義務はありません。解体工事会社に費用に含まれていると伝えて下さい。

一切説明がなかった場合

解体工事前に特に説明がなかった場合は、解体工事業者との要相談になります。施主様としては、家電リサイクル費用は解体費用の中に含まれていると考え、払いたくないと思いますが、明確な書面等がない場合は解体工事会社との相談になります。施主様としては特別説明がなかったので、持っていってもらえると考えます。なのでサービスしてもらえないかと解体工事会社と折衝してみることをお勧めします。それでも無理な場合は、処理費用の半額を負担するのでお願いできないか？と交渉するのも手です。 解体工事会社自身が自分の事業に対してどのようなスタンス（姿勢）で臨んでいるかが問われます。業者として説明不足だととらえて、施主様へのサービスを行うのか、最初から費用に入っていないのは当然と決めつけて追加費用を請求するかというものです。解体工事会社はプロですので、充分な説明をして業務を進めるべきなのが本来の姿です。施主様の知識不足を補うような姿勢が望ましいといえます。

予防策として

トラブル防止のため、見積書の項目の中に家電リサイクル費用の項目があるかどうかの確認が必要です。予防策として契約書や見積書への詳細な記入が大事です。そうした項目がない場合はメモでもい構いませんので、書面に記載しておくことが大切です。また、両者が同じ書面を有していることが必要です。一方のみが記入した書面では、書面所持者が勝手に記載したとの主張になるためです。項目になく口頭で持っていきます、というケースも考えられますが、場合によっては言った言わないということになりますので、解体工事前に打合せメモを作成することが必要です。

補足＝家電リサイクル費用の発生について

家電リサイクル法により、家電の処分時にリサイクルにかかる費用は処分する人が負担します。費用は役所に納め、テレビ、冷蔵庫、洗濯機などの家電製品には家電リサイクル費用がかかります。

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更地返還する場合は、借り主側の負担となります。ただし、建物に資産価値が残っている場合には、地主に建物を買い取ってもらう交渉が可能です。

原則として借り主負担

借地を更地として返還する場合には、解体費用等を借り主が負担し現状回復を行うのが一般的です。契約書がない場合や契約自体がない場合であっても、特別の約束がない限り更地返還が求められることが多いようです。

地主に買い取り請求も可能

借地借家法によると、今回のように契約満了に伴い借地を返還する場合には、建物を買い取る要求を地主に対して行う権利が借り主に認められています。建物の新しさによりますが、一度地主に交渉していただくのが良いでしょう。

（借地借家法）
（建物買取請求権）
第十三条 　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

２ 　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。

３ 　前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

 契約期間中の契約解除には要注意

なお、契約期間中に借り主都合で賃借契約を解除する場合には要注意です。建物買取請求権は、契約満了に伴う契約解除のみにしか制定されていないため、気をつけましょう。

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解体工事業者が脱法工事をしようとしている可能性があります。意図を確認し、注意を払って下さい。

契約書を分ける意図

正確な意図は解体工事会社に直接確認してみないことには分かりませんが、500万円という言葉が出た時点で、解体工事業登録業者の請負金額制限を気にしている可能性があります。解体工事を行うための許可として建設業許可と、解体工事業登録のどちらか一方を保有していることが条件です。しかし、解体工事業登録で請け負うことのできるのは、請負金額が税込み500万円未満の解体工事と限定されています。この決まりを逃れるために、契約書を分けようとしている可能性が考えられます。

建設業許可と解体工事業登録との違い

建設業許可が昭和24年に定められた「建設業法」で定義されているのに対し、解体工事業登録は平成12年に定められた「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（通称：建設リサイクル法）」によって､新しく定義された制度です。元々、解体工事や外構工事といった建設工事を行うためには、500万円以上のものに関しては建設業許可が必要とされていましたが、それ未満の工事に関しては一切の必要資格はありませんでした。しかし、解体業界における不法投棄や違法工事を取り締まるために解体工事業登録制度が定められました。その結果として、解体工事の場合は、500万円未満であったとしてもなんらかの資格が必要とされることで、業界全体のモラル向上が図られたのです。解体工事業登録は建設業許可よりも取得の難易度が低いため、小規模な業者が持っていることが多いといえます。

契約書を分けてもダメ

解体工事会社としては契約書を500万円未満に分けることで、「適法な工事である」という主張をしたいのだと思いますが、いくら契約書が分かれていたとしても工事自体は一連のものであるとみなされ、その工事における請負金額は500万円以上になります。そのため、解体工事会社が解体工事業登録しか受けていないようであれば､違法な工事であるといえます。そのような事実が発覚した場合には、業者に対して行政処分が下されると共に、発注者がそれを知りながら行った場合には発注者責任を問われる可能性もあります。解体工事業者のモラル自体も高いとはいえませんので、丁重にお断りされた方がよいです。

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不当請求の可能性があります

解体前に作成した事前見積金額での撤去を主張

元々、解体前に解体工事会社に事前見積もりをしてもらうのは、追加費用の発生を抑えるためです。解体工事会社も家屋内の残置確認をした上での見積もりであり、解体後に残置物があるからと追加費用を請求するのは、そもそも業者の見積もり段階でのミスの可能性があります。

ただ、解体工事会社が建物内を見ることができない場合に、施主様がトラック5杯分ぐらいと業者に伝え、見積書に30万円と記入されているようなケースがあります。しかし、実際は5杯以上になった場合は追加費用が出ることはあり、その場合は施主様の負担となります。

残置物の確認は、施主様立ち会いの下で業者と一緒に行うことが必要です。解体時に、屋根裏や床下から残置物が出た場合は、施主様の負担の可能性があります。

妥当な追加費用のケース

解体工事会社が事前に予期できないもの。例えば解体時に地中から湧き水が発生した場合、こうした水を逃がす水路の構築が必要となり、その工事費が追加される場合があります。

この他に、地中からの巨大な岩が出てきた、あるいは解体建物の基礎の下に、以前の建物の基礎があった場合も、追加費用が発生する可能性があります。

追加費用について事前に業者の説明を求める

解体工事業者によって異なりますが、見積書には例外規定などが記載されているケースがあります。この例外とは何かを確認することが必要です。

また、追加費用が発生する場合はどのような時か、どういった事が起きたら発生するのか、具体的な事例を事前に業者へ質問しておきます。業者は数多くの現場を経験していますから、発生する可能性のある例外に関して教えてくれるはずです。

そうした場合、それに関わる費用は事前見積書に含まれているのか、含まれていない場合はいくらぐらいかかるのか聞き取っておくことが大切です。もちろん、この時も見積書に記入してもらうなり、書面に書き留めて互いに納得しておく方がいいでしょう。

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相続人で協議の上、解体費用の負担割合を決めることになります。話し合いの上で、土地を相続する人に解体費用を負担してもらうという選択肢もありますし、解体費用を均等に負担し土地を売却するという選択肢もあります。

住宅ローンを使う相続人で協議をして決める

どなたかが亡くなった時、特に遺言が残っていない場合には、法定相続人が被相続人（亡くなった人）の資産を相続する権利を持ちます。相続の割合は、法定相続分として法律によって決められており、配偶者と子供がいる場合であれば、配偶者が1/2、子供が残りの1/2を均等割する形になります。割合は資産額に基づいて定められていますが、その内訳を不動産や預金などどのようにするかは法定相続人の間の遺産分割協議によって決められます。

土地を相続する人に費用を負担してもらう

法定相続分に限らず相続人同士が合意をすれば、遺産分割の割合を決めることが可能です。しかし、一般的に土地を相続する遺族がいる場合には、その方に建物の処分を任せるというのが多いようです。あらかじめ全資産から解体費用を引いておくかどうかは、親族で一度協議していただくと良いでしょう。

均等に費用を負担し売却

土地を相続する遺族がいない場合には、解体費用を相続人で均等割し土地を売却するという選択肢もあります。土地が売れたらその後で、土地の売却益を均等割すると良いでしょう。なお、解体費用が先行出費となりますが、解体費用を払えない相続人がいた場合には、誰かが解体費用を立て替えて最終的に売却益から立替分を回収しても良いでしょう。

よく話し合うこと

相続の際には遺族それぞれの意見が食い違い、話し合いが長期化することは珍しくありません。しかし、相続によってもめるということは、故人としても避けてほしい事態だと思いますので、お互いの納得のいく形で話し合いを進めて下さい。

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仕上がりの確認後、銀行振込が一般的ですが、現金、カード等も業者によっては可能です。

支払い方法

解体工事業者によって支払い方法の選択肢は異なりますが、次のような支払い方法が考えられます。

銀行振込

最も一般的な方法です。業者から請求書を送ってもらい、銀行窓口やネットバンキングで支払いを行います。振込手数料をどちら負担で行うかは、業者によって異なりますので事前に確認するとよいでしょう。

現金手渡し

現金の支払いを受け付けてくれる業者も存在します。支払いの際には、業者に目の前で金額が間違っていないか確認してもらい、問題がなければその場で必ず領収書を受け取りましょう。この場合、支払先の解体会社にお金を渡す担当者が誰であるかを確認することが大切です。「領収書を後で渡します」という口約束で済ませるのは絶対にやめてください。過去のトラブルのケースとして、料金を支払ったのに、業者側から支払っていないという主張をされたり、解体会社の担当者が持ち逃げするという事例がありました。

このようなトラブルを防ぐためにも、領収書はその場で必ず受け取るようにします。

クレジットカード

ごく希ですが、解体工事会社の中にはクレジットカードに対応してくれる業者も存在します。もしカードでの支払いを希望される場合は事前に担当者に確認していただくとよいでしょう。

銀行ローン

解体工事会社がローンを提供するということはあまりありませんが、代わりに銀行でローンを組み、解体費用として利用することは可能です。

各銀行はプロパーローン（無担保ローン）を用意していますので、銀行担当者に確認していただくとよいでしょう。

費用の支払いタイミング

工事後の一括払い

解体工事後に一括で支払いをするケースです。工事が無事に完了し、仕上がりに問題がないことと、近隣の方への迷惑がなかったことを確認した上で、解体工事会社への支払いを行って下さい。何か補修ややり直しがある場合には、それが全て完了した後で支払いを行うことをお勧めします。

分割払い

業者によっては工事後一括ではなく、頭金、中間金を請求する場合もあります。

「頭金で1/2、最終で1/2」や、「頭金で1/3、中間金で1/3、最終で1/3」というような請求をされる場合には、その都度解体工事会社の工事進捗状況に問題がないことを確認した上で、支払いを行うとよいでしょう。現金の場合、それぞれの段階での領収書の受け取りが必要です。

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見積り時点でその事実を伝えていないのであれば、業者としても火事の事実を確認できません。そのため、追加費用はやむを得ないかもしれません。

燃えた廃材の処分費用は割高

追加費用の要因として火事跡の発見が挙げられていますが、火災で燃えた建材は通常と異なった処理方法をする必要があります。一般に建物の廃材は産業廃棄物に分類されるのに対し、火災にあった建材は、火災ゴミとして一般廃棄物に分類されます。持ち込む処分場も通常の産業廃棄物とは異なり、一般廃棄物の処分場に持ち込みます。その場合、処分費用も高額になることが多いです。自治体によっては火災後に消防署から罹災証明の発行を受けることで、ゴミの処分費用が減額されたり免除されることもあります。一度、消防署に問い合わせても良いでしょう。

事前に業者に伝えていたか

追加費用の妥当性を考える上でのポイントは、業者に火事の事実をどのように伝えていたかということです。

「火事があり、リフォームをしたが壁の中は分からない」と伝えた

壁の中が焦げているリスクを推測できる内容です。業者としても「もし壁の中が焦げていたら、追加費用が掛かる可能性があります」という説明があってしかるべきだと思います。

「火事があったが、すべてきれいにリフォームした」と伝えた

火事があったことは知っていても、火災ゴミの存在には気づかない可能性が高いです。施主様が事実認識をしてないと同様に、解体工事会社にもその責を求めるのは難しいでしょう。

何も伝えてない

業者としては事実を把握する手立てがありませんので、責を求めるのは難しいでしょう。

近近なら保険適用の確認を

もし火事が直近にあったケースであれば、一度保険会社に保険が適用されるかどうかを確認するのもひとつです。保険の契約条件によるかもしれませんが、場合によって保険金を解体費用に充当できる可能性もありますので、一度確認いただくといいと思います。

建物の経歴は見積り時に伝達すること

火事に限らずリフォームや増改築といった建物の経歴は、漏らさず解体工事会社に伝えていただくほうがよいでしょう。プロといえど、すべてを把握できるとは限りません。正確な見積りのために施主様の協力も必要です。追加費用が出ても良いことはありませんので、積極的な情報開示を行うようにしましょう。

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経営状態が悪い業者か、悪意のある業者の可能性があるので、応じない方が無難です。

支払いの慣例

業者によって工事代金を請求するタイミングは異なりますが、解体業界で一般的な例としては下記の二つのどちらかです。

工事後全額

着手金は存在せず工事が終わって現地の確認を施主が行った後、全額を請求する。

分割払い

着手金、中間金、最終金というように、工事の進捗度合いに合わせて1/2ずつもしくは1/3ずつ請求する。解体工事会社は工事中、作業員への人件費や重機の燃料代等を代金回収前に負担しなくてはなりません。その為、小規模な工事であるほど工事後全額払いを選択し、大規模な工事であるほど分割払いを選択する傾向にあります。しかし、工事前全額払いというのは普通ではありません。

お勧めできる業者ではない

このような要求をする業者は何らかの問題を抱えており、後々トラブルになるリスクが高い業者です。実際にどのような事情があるかを推測してみたいと思います。

経営状態が悪い業者

資金繰りに困っている経営状態の悪い業者である可能性があります。作業員の給与や燃料代を工面するゆとりがないため、代金を先に回収することで資金の工面を試みているかもしれません。資金面での不安が常につきまとうので、工事途中で続行が不可能となり現場を投げ出してしまったり、工事後の手直し等の責任逃れをするリスクが考えられます。

悪徳業者

最初から施主様を欺そうとしている悪徳業者の可能性があります。工事代金を受け取った後、契約内容を反故にし連絡が取れなくなってしまうということがあるかもしれません。

いずれにしても施主さまが何らかの損害を被る可能性はあります。

支払い条件の変更を申し出て､ダメなら断る

まずは業者に対して支払い条件の変更を申し出てみましょう。悪徳な工事業者でない限り、きっと要望には応じてくれるはずです。もしも、要望に応じてくれないようであれば、リスクを回避するため断って別の解体業者を検討した方がよいでしょう。

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支払いの証明となるような資料を提出して下さい。

通常であれば起こりえないケースですが、このような事態が生じる原因として解体工事会社の経理担当者が入金に関する情報を見落としたことや、社内での連絡ミス等が考えられます。

支払いの証明をする

悪徳業者ではない限り、悪意を持っての発言ではないと考えられます。そのため、まずは支払いを行ったということを担当者が納得できるような形で証明することが大切です。

証明-1　銀行の振込証明書

支払いが振り込みであった場合、証拠として上げられるのは銀行の振込証明です。ATMの振り込みであれば領収書があります。振込金額、振込名義人、振込先、日付などが記載されていると思いますので、それを提示してしてみるのがいいでしょう。この時、こうした領収書、振込用紙等を解体工事会社に渡す際にはコピーを渡し、原本は自身で保管して下さい。なお、証明書をなくしてしまった場合には、銀行の窓口に行けば再発行を受けることが可能です。その際には書類に｢再発行｣という印が記載されますが、支払いの証明書として有効ですので安心してお持ちください。

証明-2　解体工事会社の領収書

解体費用の支払いが、解体工事会社に直接手渡しであった場合、解体工事会社から発行される領収書が支払いの証明となります。それを提示することによって支払いの事実が立証できます。万が一、領収書はない場合は、事実を証明するのが非常に難しいため、現金を手渡しする際には必ず領収書を受け取るようにして下さい。
（※領収書を紛失した場合、解体工事会社側にコピーの有無を確認してもらう方法もあります）

証明-3　証明書を提示したにもかかわらず、催促を受けている場合

支払いの証明ができた場合、それ以上の支払い義務はありませんので、業者からの依頼に応じる必要はありません。基本的には強い拒否の姿勢を示せばいいでしょう。しかし、あまりにもひどい催促等が続くようであれば、仲裁機関として、消費生活センターへの相談するのもひとつの手段となります。

※要注意事項

解体工事会社から内容証明郵便が送られてきた

この場合、解体工事会社が悪意を持って不当請求を行っている可能性があります。その郵便の内容を確認し、期日までに異議申し立ての内容証明郵便を解体工事会社宛に返送して下さい。

支払い督促状が送られてきた

内容証明のケースと同様に、悪意を持って訴訟を起こそうとしている可能性があります。もし2週間以内に裁判所への異議申し立てを行わない場合には、この郵便物の内容を認めたことにより、法的な支払い義務が発生しますので、必ず裁判所に連絡を取って下さい。

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