費用の相場
解体後に固定資産税は下がりますか？
解体工事をすると、それまでに支払っていた家や土地に関する税金が変わるとうかがいました。もし下がるなら解体工事をすぐにでも依頼したいと思っています。しかし、税金の額が上がるなら解体せずに残しておいたほうがいいということになります。税金は上がるのでしょうか、下がるのでしょうか？具体的にどれくらい変わるのでしょうか？
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建物の固定資産税は下がり、土地の固定資産税は上がります。
建物の固定資産税
家をはじめとした不動産を所有していると、毎年都道府県から固定資産税が課せられます。建物の固定資産税は固定資産評価額の1.4%と決まっています。しかし建物を壊した部分に関しては、評価額が下がります。もし建物を全て壊すのであれば、建物の固定資産税は0円となります。
土地の固定資産税
土地の固定資産税も同様に、評価額の1.4%と決まっていますが、宅地内に住宅が建っている場合は、｢住宅用地の課税標準の特例｣という法律が適用されます。この特例は、住宅の敷地で200平方メートル（約60坪）までを小規模住宅用地とし、課税標準を六分の一としています。また、200平方メートルから床面積の10倍までの一般住宅用地については、課税標準を三分の一とする制度です。古い建物が建っている時に、この制度が適用されていたとした場合、この建物を取り壊すことにより、この制度の適用から外れてしまいます。そうした場合、土地の固定資産税が最大で6倍になってしまいます。
解体前に試算を
解体したいという方の中には、建物の固定資産税がもったいないということで、解体工事を希望する方がいらっしゃいます。しかし、上記のような事例がありますので、解体工事の見積り前に、建物と土地のそれぞれの固定資産税の試算をする必要があります。そのため、解体工事をしない場合と解体工事を行った場合の税金の比較は必要です。都心部に古い家がある場合を例に挙げますと、建物の固定資産評価額は減価償却により少なくなっていて、それに伴い固定資産税も少額になっているのに対して、土地は都心部であるために逆に地価が高い影響により、評価額も高額であることが珍しくありません。こうしたケースの場合、解体工事を行った翌年には、建物がなくなっているので、上記の法律が適用されません。そのため、土地の固定資産税が跳ね上がる可能性が高いといえます。解体したものの、以前に比べて土地の固定資産税を多く払うということになって後悔しないためにも、事前に固定資産税の支払いについて試算などのシミュレーションを行った上で、解体工事をするかどうかの決定が望ましいでしょう。
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古い建物を解体すると、土地の固定資産税も変わると聞いたのですが、本当でしょうか？
現在、古い家屋の取り壊しを検討しています。ただ、更地になると土地の固定資産税が上がると聞いたので解体するべきか悩んでいます。
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解体工事後は住宅用地に係る固定資産税特例措置が受けられなくなるため、土地の条件次第では固定資産税が最大で４倍程度になる可能性があります。また、2014年11月19日に可決された「空き家対策特別措置法」に伴い、建物が建っていたとしても軽減措置が適用されないケースがこれから増えていくと思われます。
住宅が建っていた時には税金が軽減されていた
住宅が建っている土地の場合、土地にかかる固定資産税が軽減されるという特例があります。
解体工事後はこの特例が受けられなくなるため、正確には「固定資産税が高くなる」というよりも、「特例が受けられなくなることで固定資産税が通常の金額に戻る」と言う表現の方が適切です。
一方で、解体後には住宅用地ではなく非住宅用地とみなされるため、固定資産税は7/10以下に軽減されます。双方の影響を踏まえると、解体工事後の固定資産税は最大で４倍程度になることが予想されます。（地域や面積によっては上昇しない場合も考えられます。）
特例措置の概要
特例措置の概要としては次の通りです。
軽減割の合計算式
土地の面積について次の計算式があります。
対象：一般住宅やアパート・マンション等の敷地として利用されている土地
▼住宅用地で200m²以下の部分（小規模住宅用地）
| 建物がある場合の 計算式 | 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4% 都市計画税 = 固定資産税評価額 × 1/3 × 0.3% |
| 建物がない場合の 計算式 | 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 1.4% 都市計画税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 0.3% |
▼住宅用地で200m²を超える部分（一般住宅用地）
| 建物がある場合の 計算式 | 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4% 都市計画税 = 固定資産税評価額 × 2/3 × 0.3% |
| 建物がない場合の 計算式 | 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 1.4% 都市計画税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 0.3% |
都心部のように評価額の高い地域であれば、大幅に税金が軽減されていたことになります。
※アパートやマンションのように部屋同士が完全に分断された集合住宅の場合は、戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となります。
決定要因は1月1日時点の状態
軽減措置が適応されるかどうかは、1月1日時点（賦課期日）に建物が滅失されているかどうかで決まります。取り壊しの時期を上手く調整することによって節税をすることは可能です。
なお、着工時点・完工時点のどちらが「滅失」に当たるかは、所属する自治体に確認されることをお勧めします。
倒壊の恐れや景観を著しく損なう空き家には軽減措置が適応されない
2014年11月19日に可決された空き家対策特別措置法によると、行政が倒壊の恐れや景観を著しく損なう「特定空き家」とみなした場合には、建物が建っていたとしても固定資産税の軽減措置が適応されなくなります。
既に近隣から苦情が出ていたり、今後管理が難しい空き家をお持ちの場合には、トラブルに発展する前に取り壊しを行うことをおすすめします。
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