早いに越したことはありません。しかし、遅くとも解体着工日の２ヶ月前に動き始めたいところです。

事前準備で必要なことを一通り見ていきましょう。

解体工事会社の選定（１週間～１ヶ月間）

一般に戸建て住宅の場合、業者に現場を見てもらってから見積りが出るまでの期間は２～３日程度です。依頼後、業者が直ぐに足を運んでくれれば問題はありません。しかし、担当者の予定が詰まっている場合などは、現地確認まで数日を要する場合もあります。

また、見積り後も各社の細かい項目を見比べたり、内容に漏れが無いかを確認する期間も必要です。最低でも１週間を設けると良いでしょう。

ちなみに、マンションやビルなどの大きな建物の場合は見積もり作成に必要な期間も長くなるため、注意が必要です。

家の片付け（１週間～）

解体工事前には家の片づけが必要です。

家電、箪笥といった不用品については解体工事会社が有料で撤去してくれることも多いのです。しかし、費用を安く抑えるためにはご自身でクリーンセンター（自治体の処分施設）などに持ち込んでいただくのが一番です。物の分別や運搬の期間を考えると、最低でも１週間は必要です。

また、エアコンを新居で利用する際には、専門業者に取り外しを依頼する必要があります。引越しの多いシーズンですと、業者が直ぐに動いてくれない可能性もあります。早目の準備をしましょう。

ライフラインの停止手続き（１週間程度）

工事に取り掛かる前に、ガス・電気・電話といったライフラインの取り外しが必要です。

解体工事会社によっては、代行して取り外しの申請をしてくれるところもあります。しかし、多くの場合は施主自らが手配をしなくてはなりません。

手続きは、ガス会社、電力会社等へ電話一本で行えることが多いです。場合によっては、書類手続きな必要なこともありますので、早めに書く会社へ確認することをお勧めします。

建設リサイクル法の届出（１週間）

建設リサイクル法により、８０平米以上の家を壊す際には１週間前の届出が施主に義務付けられています。

解体工事会社が代行して申請してくれることがほとんどです。そのため、気にすることは少ないかもしれませんが、「着工まで１週間必要」というルールは知っておいたほうが良いでしょう。

仮住まいの手配（１～２ヶ月程度）

現在住んでいる家の建替えの場合は、新居の工事期間を過ごす仮住まいの手配も必要です。

中には即入居が可能という物件も存在します。しかし、条件にあった物件が簡単に見つかるとは限りません。ゆとりを持って物件探しを行うと良いでしょう。

お近くの不動産屋さんや、不動産ポータルサイトで情報を集めていただくと良いと思います。

以上です。現在住んでいない家の解体であれば仮住まいの手配は必要ありません。急げば一ヶ月以内の着工も無理ではありませんが、十分な準備をするためには早めに動いていただくことをお勧めします。

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個人の考え方によります。宗教的な要素が強いため、特に気にされていない場合には、そのまま進めていただくとよいでしょう。

個人の考え方による

年回りを重んじるかどうかは、個人の考え方による部分が大きいといえます。元々科学的な根拠はありませんし、宗教色の強い内容です。各々の考え方で判断していただくとよいでしょう。

年回りの由来

年回りの由来は陰陽道が発端です。陰陽道とは、陰陽五行説を起源として日本で独自の発展を遂げた自然科学と呪術の体系のことです。陰陽道では、有卦といって幸運な時期が7年間続き、その後無卦といって不幸な時期が5年間続くといわれています。これらは12年周期で繰り返され、そのことが年回りとして知られています。

気にしないならばそのまま工事を

年回りを気にしていないのであれば、特に意識をせずそのまま工事を進めていただくとよいでしょう。ご親族の中には、「一度見てもらったら？」と提案をしてくれる方もいるかもしれません。万が一中止を促された場合には良い気持ちにはなりません。気にせずそのまま進めていただくことをお勧めします。

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壁には構造上、家を支える重要な役割を果たしているものがあります。取り壊しをする前に一度確認することが大切です。

1.耐力壁の重要性

耐力壁とは、地震や暴風雨など横方向からくる力に耐えて建物を守ってくれる壁をいいます。上からの重さは柱が支え、横からの力には耐力壁が支えています。つまり耐力壁は、建物を支えていく上でなくてはならない存在です。木造建築物では、筋交いや面材を張った壁が耐力壁の役割を果たしています。この耐力壁は建物を造るときに構造計算を行い、必要な場所に必要な量だけ配置されています。それを知らずに安易に取り壊すと建物が傾くなど危険が伴うのです。

2.図面を確認

しかし、建物の壁すべてが耐力壁ではありません。取り壊しても問題ない壁もあります。そこで、この壁は壊しても問題ないかを事前に調べましょう。そのカギとなるのが設計図面です。しかし設計図面は素人が見て理解することは難しく、設計士さんなどその道のプロの方に見てもらうことになります。そうなると建築事務所などに依頼することとなり、場合によっては相談料などが発生します。このように取り壊しまでには確認作業のほか、思わぬ出費が伴うこともあります。そのため、注意が必要です。

3.その後も考えて

また大切なのが、取り壊し後のことです。耐力壁ではなく造上の問題がなかったため取り壊したとしても、考えなくてはいけないことがあります。たとえば、その後の補修はどのようにするのか、また取り壊しに伴い発生した廃材の処分はどうすればいいのかなど、です。結局、廃材の処分を業者に頼むと割高になってしまったということもあり得るのです。また取り壊してみると途中で電気配線が見つかり、専門業者に依頼しなければなけらないなんてこともあります。安全性やコスト面を考えると、行動を起こす前に一度落ち着いて考えてみる必要があるでしょう。

4.安心・安全な方を

最近、DIYが流行っていて、自分の思い描く住空間に変えたいという人が増えています。しかしここで考えてほしいのは、住居の大前提である安心・安全です。いくら居心地の良い空間を作ったとしても、そこが危険な場所になってしまっては意味がありません。壁の取り壊しを本気で考える場合には、ぜひプロの方にアドバイスを求めてから進めるようにしましょう。

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まずは解体工事の見積りを取り、中古住宅つきで売りに出すことをお勧めします。

中古住宅付でも売れる

土地の売却というとなかなか頻繁にあることではありません。そのため、あまり知識をお持ちでない方が多いと思います。

よく質問いただく内容の一つに、「更地にしないと売却できないの？」というものがありますが、決してそんなことはありません。

結局は、買主の方が納得してお話を進めてくれるかどうかです。時間と資金に余裕があれば、中古住宅付のままで売りに出しましょう。（土地の引渡し時期も買主と相談して調整できます）

お勧めは自分でも解体工事の見積りを取ること

少しでも良い条件で売却するためにお勧めしたいのが、「自分でも解体工事の見積りを取ること」です。

解体工事会社に「現在、土地の売却を考えているので、解体費用を知りたいのですが・・・」とお話すると、快く見積りを出してくれる業者は存在します。

売却価格の交渉に利用する

例えば、中古住宅付の売却価格が2,000万円の土地に対し、買主が「解体費用がかかるので1,900万円にしてほしい」という要求をしてきたとします。

この時、お手元の見積りにある費用が80万円であれば、「それでは解体はコチラで行うので、2,000万円のままでどうですか？」とすかさず切り返すことが可能です。

このように事前に解体費用を把握しておけば、柔軟な交渉が可能となります。
（もちろん値引きに応じないのも一つの選択肢です）

不動産屋さんからの紹介には、バックマージンが含まれていると心しておく

不動産屋さんの中には、解体工事会社を紹介してくれる業者が多くないです。

とても親切なお話ですし、不動産屋さんが普段から取引のある業者であれば幾分か安心できますが、見積りにバックマージンが含まれている可能性があります。

まったくマージンをとらない良心的な不動産屋さんも存在すると思います。しかし、一般的に不動産屋が解体工事会社から受取る紹介料は10%前後が多いようです。

その分の費用は見積もりに上乗せされます。時間にゆとりがあるのであれば、ご自身で業者を探すと良いでしょう。

買主が見つからない場合は、解体してしまうのも手

中古住宅つきで売りに出しても買い手が見つからなかった場合には、先んじて解体工事を行ってしまうのも選択の一つです。

土地の購入者は、購入後に家を建てることが多いと思います。既に建物が建っている場合、土地のイメージをつかみにくいものです。

多くの買主に広くアピールするためにも、売れない期間が長く続いた場合には、更地にしてしまっても良いと思います。

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業者が脱法工事をしようとしている可能性があります。意図を確認し、注意を払って下さい。

契約書を分ける意図

正確な意図は解体工事会社当人に確認してみないことには分かりません。ただ、500万円という言葉が出た時点で、解体工事業登録業者の請負金額制限を気にしている可能性があります。これは、解体工事を行うための許可として建設業許可と、解体工事業登録のどちらか一方を保有していることが条件です。しかし、解体工事業登録で請け負うことのできるのは、請負金額が税込み500万円未満の解体工事と限定されています。この決まりを逃れるために、契約書を分けようとしている可能性があります。

建設業許可と解体工事業登録との違い

建設業許可が昭和24年に定められた「建設業法」で定義されているのに対し、解体工事業登録は平成12年に定められた「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（通称：建設リサイクル法）」によって､新しく定義された制度です。元々、解体工事や外構工事といった建設工事を行うためには、500万円以上のものに関しては建設業許可が必要とされていました。反対に、それ未満の工事に関しては一切の必要資格はありませんでした。しかし、解体業界における不法投棄や違法工事を取り締まるために解体工事業登録制度が定められました。その結果として、解体工事の場合は、500万円未満であったとしてもなんらかの資格が必要とされ、業界全体のモラル向上が図られたのです。解体工事業登録は建設業許可よりも取得の難易度が低いため、小規模な業者が持っていることが多いといえます。

契約書を分けてもダメ

解体工事会社としては契約書を500万円未満に分けることで、「適法な工事である」という主張をしたいのだと思います。しかし、いくら契約書が分かれていたとしても工事自体は一連のものであるとみなされ、その工事における請負金額は500万円以上になります。ですから、解体工事会社が解体工事業登録しか受けていないようであれば､違法な工事であるといえます。そのような事実が発覚した場合には、業者に対して行政処分がくだされます。また、発注者がそれを知りながら行った場合には発注者責任を問われる可能性もないとは言い切れません。業者のモラルも高いとはいえませんので、丁重にお断りされた方がよいと思います。

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不当請求の可能性があります

解体前に作成した事前見積金額での撤去を主張

元々、解体前に解体工事会社に事前見積もりをしてもらうのは、追加費用の発生を抑えるためです。解体工事会社も家屋内の残置確認をした上での見積もりを出しています。そのため、解体後に残置物があるからと追加費用を請求するのは、業者の見積もりミスの可能性があります。

ただ、解体工事会社が建物内を見られない場合に、施主がトラック5杯分ぐらいと業者に伝え、見積りを出したとします。しかし、実際はトラック5杯以上になった場合は追加費用が出ることはあり、その場合は施主の負担となります。

残置物の確認は、施主立ち会いの下で業者と一緒に行うことが必要です。解体時に、屋根裏や床下から残置物が出た場合は、施主の負担の可能性があります。

妥当な追加費用のケース

解体工事会社が事前に予期できないもので、例えば解体時に地中から湧き水が発生した場合があります。こうした水を逃がす水路の構築が必要となり、その工事費が追加される場合があります。

この他に、地中からの巨大な岩が出てきた、あるいは解体建物の基礎の下に、以前の建物の基礎があった場合も、追加費用が発生する可能性があります。 このように考えると、追加費用が発生するのはやむを得ない場合があると考えましょう。

追加費用について事前に業者の説明を求める

業者によって異なりますが、見積書には例外規定などが記載されているケースがあります。この例外とは何か？　を確認することが必要です。

また、追加費用が発生する場合はどのような時か、どういった事が起きたら発生するのか、具体的な事例を業者に事前に質問しましょう。業者は数多くの現場を経験していますから、発生する可能性のある例外に関して教えてくれるはずです。

そうした場合、それに関わる費用は事前見積書に含まれているのか、含まれていない場合はいくらぐらいかかるのか聞き取っておくことが重要です。もちろん、この時も見積書に記入してもらうなり、書面に書き留めて互いに納得しておくことが大事です。

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相続人で協議の上、解体費用の負担割合を決めることになります。話し合いの上で、土地を相続する人に解体費用を負担してもらうという選択肢もあります。他にも解体費用を均等に負担し土地を売却するという選択肢もあります。

住宅ローンを使う相続人で協議をして決める

どなたかが亡くなった時、特に遺言が残っていない場合には、法定相続人が被相続人（亡くなった人）の資産を相続する権利を持ちます。相続の割合は、法定相続分として法律によって決められており、配偶者と子供がいる場合であれば、配偶者が1/2、子供が残りの1/2を均等割する形になります。割合は資産額に基づいて定められています。しかし、その内訳を不動産や預金などどのようにするかは法定相続人の間の遺産分割協議によって決められます。

土地を相続する人に費用を負担してもらう

法定相続分に限らず相続人同士が合意をすれば、遺産分割の割合を決めることが可能です。しかし、一般的に土地を相続する遺族がいる場合、その方に建物の処分を任せるというのが多いようです。全資産からあらかじめ解体費用を引いておくかどうかは、親族で一度協議していただくと良いでしょう。

均等に費用を負担し売却

土地を相続する遺族がいない場合には、解体費用を相続人で均等割し土地を売却するのも選択肢のひとつです。土地が売れたらその後で、土地の売却益を均等割すると良いでしょう。なお、解体費用が先行出費となりますが、解体費用を払えない相続人がいた場合には、誰かが解体費用を立て替えて最終的に売却益から立替分を回収しても良いでしょう。

よく話し合うこと

相続の際には遺族それぞれの意見が食い違い、話し合いが長期化することが多々あります。しかし、相続によってもめるということは、故人としても避けてほしい事態だと思います。お互いの話を良く聞きながら、納得のいく形で話し合いを進めて下さい。

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仕上がりの確認後、銀行振込が一般的ですが、現金、カード等も業者によっては可能です。

支払い方法

業者によって支払い方法の選択肢は異なります。次のような支払い方法が考えられます。

銀行振込

最も一般的な方法です。業者から請求書を送ってもらい、銀行窓口やネットバンキングで支払いをします。振込手数料をどちらにするかは、業者によって異なりますので確認するとよいでしょう。

現金手渡し

アナログ的な方法ですが、現金の支払いを受け付ける業者も存在します。支払いの際には、業者に目の前で金額が合っていることを確認してもらい、問題がなければその場で必ず領収書を受け取りましょう。この場合、支払先の解体会社にお金を渡す担当者が誰であるかを確認することが重要です。

「領収書を後で渡します」というのは、絶対にダメです。過去のトラブルのケースとして支払ったのに支払っていないという主張をされたり、解体会社の担当者が持ち逃げするという内容がありました。このようなトラブルを防ぐためにも、領収書はその場で必ず受け取るようにしましょう。

クレジットカード

ごく希ですが、解体工事会社の中にはクレジットカードに対応してくれる業者も存在します。もしカードでの支払いを希望される場合は担当者に確認していただくとよいでしょう。

銀行ローン

解体工事会社がローンを提供するということはあまりありません。代わりに銀行でローンを組み、解体費用として利用することはできます。各銀行はプロパーローン（無担保ローン）を用意していますので、銀行担当者に確認しましょう。

費用の支払いタイミング

工事後の一括払い

解体工事後に一括で支払いをする場合です。工事が無事に終わり、仕上がりに問題がないことと、近隣の方への迷惑がなかったことを確認した上で、解体工事会社への支払いを行います。何か補修ややり直しがある場合には、それが全て完了した後に支払いを行いましょう。

分割払い

業者によっては工事後一括ではなく、頭金、中間金を請求する場合もあります。「頭金で1/2、最終で1/2」や、「頭金で1/3、中間金で1/3、最終で1/3」というような請求をされる場合には、その都度解体工事会社の工事進捗状況に問題がないことを確認した上で、支払いをしましょう。現金の場合、それぞれの段階での領収書の受け取りが必要となります。。

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見積り時点でその事実を伝えていないのであれば、業者としても火事の事実を確認できません。そのため追加費用はやむを得ないかもしれません。

燃えた廃材の処分費用は割高

追加費用の要因として火事跡の発見が挙げられていますが、火災で燃えた建材は通常と異なった処理が必要です。一般に建物の廃材は産業廃棄物に分類されるのに対し、火災にあった建材は、火災ゴミとして一般廃棄物に分類されます。持ち込む処分場も通常の産業廃棄物とは異なり、一般廃棄物の処分場に持ち込みます。更に処分費用も高額になります。自治体によっては火災後に消防署から罹災証明の発行を受けることで、ゴミの処分費用が減額されたり免除されることもあります。一度、消防署に問い合わせることをおすすめします。

事前に業者に伝えていたか

追加費用の妥当性を考える上でのポイントがあります。それは、業者に火事の事実をどのように伝えていたかということです。

「火事があり、リフォームをしたが壁の中は分からない」

壁の中が焦げているリスクを推測できる内容です。業者としても「もし壁の中が焦げていたら、追加費用が掛かる可能性があります」という説明があるのが当然でしょう。

「火事があったが、すべてきれいにリフォームした」

火事があったことは知っていても、火災ゴミの存在には気づかない可能性があります。施主が事実認識をしてないと同様に、解体工事会社にもその責を求めるのは難しいでしょう。

何も伝えてない

業者としては事実を把握する手立てがありません。責を求めるのは難しいでしょう。

近近なら保険適用の確認を

もし火事が直近にあった内容であれば、一度保険会社に保険が適用されるかどうかを確認をしましょう。保険の契約条件によるかもしれませんが、場合によって保険金を解体費用に充当できる可能性もあります。一度確認いただくと良いと思います。

建物の経歴は見積り時に伝達すること

火事に限らずリフォームや増改築といった建物の経歴は、漏らさず解体工事会社に伝えましょう。プロといえど、すべてを把握できるとは限りません。正確な見積りのためには施主の協力も必要です。追加費用が出ても良いことはありません。まずは積極的な情報開示が必要です。

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経営状態が悪い業者か、悪意のある業者の可能性があります。応じない方が無難です。

支払いの慣例

業者によって工事代金を請求するタイミングは異なります。解体業界で一般的な例としては下記の二つのどちらかです。

工事後全額

着手金は存在せず、工事が終わって現地の確認を施主が行った後、全額を請求する。

分割払い

着手金、中間金、最終金というように、工事の進捗度合いに合わせて1/2ずつもしくは1/3ずつ請求する。解体工事会社は工事中、作業員への人件費や重機の燃料代等を代金回収前に負担しなくてはなりません。小規模な工事であるほど工事後全額払いを選択し、大規模な工事であるほど分割払いを選択する傾向です。しかし、工事前全額払いというのは普通ではありません。

お勧めできる業者ではない

このような要求をする業者は何らかの問題を抱えているように見受けられます。後々トラブルになるリスクが高い業者です。実際にどのような事情があるかを一度推測してみようと思います。

経営状態が悪い業者

資金繰りに困っている経営状態の悪い業者である可能性が考えられます。作業員の給与や燃料代を工面するゆとりがないため、代金を先に回収することで資金の工面を試みている可能性があります。資金面での不安が常につきまといます。そのため、工事途中で続行が不可能となり現場を投げ出してしまったり、工事後の手直し等の責任逃れをするリスクが考えられます。

悪徳業者

最初から施主を欺そうとしている悪徳業者の可能性もあります。工事代金を受け取った後、契約内容を反故にし連絡が取れなくなってしまう可能性もあります。

いずれにしても施主が何らかの損害を被る可能性はあります。

支払い条件の変更を申し出て､ダメなら断る

まずは業者に対して支払い条件の変更を申し出しましょう。問題がない会社であれば、きっと要望には応じてくれるはずです。もしも、要望に応じてくれないようであれば、リスクを回避するため断った方が無難に思います。

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支払いの証明となるような資料を提出して下さい。

通常であれば起こりえないケースです。しかし、このような事態が生じる原因として解体工事会社の経理担当者が入金に関する情報を見落としたことや、社内での連絡ミス等が考えられます。

支払いの証明をする

悪徳業者ではない限り、悪意を持っての発言ではないと考えられます。そのため、まずは支払いを行ったということを担当者が納得できるような形で証明することが大切です。

証明-1　銀行の振込証明書

支払いが振り込みであった場合、証拠として上げられるのは銀行の振込証明です。ATMの振り込みであれば領収書があります。振込金額、振込名義人、振込先、日付などが記載されていると思います。それを提示しいていただくといいでしょう。この時、こうした領収書、振込用紙等を解体工事会社に渡す際にはコピーを渡します。原本は自身で保管して下さい。なお、証明書をなくしてしまった場合、銀行の窓口に行けば再発行を受けることが可能です。その際には書類に｢再発行｣という印が記載されますが、支払いの証明書としては十分です。

証明-2　解体工事会社の領収書

解体費用の支払いが、解体工事会社に直接手渡しであった場合、解体工事会社から発行される領収書が支払いの証明となります。それを提示することによって支払いの事実が立証できます。万が一、領収書はない場合は、事実を証明するのが非常に難しいです。現金を手渡しする際には必ず領収書を受け取るようにしましょう。（※領収書を紛失した場合、解体工事会社側にコピーの有無を確認してもらう方法もあります）

証明-3　証明書を提示したにもかかわらず、催促を受けている場合

それ以上の支払い義務はありません。業者からの依頼に応じる必要はありません。基本的には強い拒否の姿勢を示せば良いです。しかし、あまりにもひどい催促等が続くようであれば、仲裁機関として、消費生活センターへの相談となります。

※要注意事項

解体工事会社から内容証明郵便が送られてきた

この場合、解体工事会社が悪意を持って不当請求を行っている可能性が考えられます。その郵便の内容を確認し、期日までに異議申し立ての内容証明郵便を解体工事会社宛に返送しましょう。

支払い督促状が送られてきた

この場合も先の内容証明同様に、悪意を持って訴訟を起こそうとしている可能性があります。もし2週間以内に裁判所への異議申し立てを行わない場合には、この郵便物の内容を認めたことになります。すると、法的な支払い義務が発生しますので、必ず裁判所に連絡を取りましょう。

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